《土地业权条例》(第585章) (下称「《业权条例》」) 于2004年7月23日制定。 但其生效须待政府完成对香港土地注册制度的全面检讨并提出实施日期后方予落实。《业权条例》旨在以业权注册制度取代现行香港受《土地注册条例》（第128章）（下称「《土注条例》」）管辖下已实施超过180年的契约注册制度。
香港现行在《土注条例》下的土地注册制度（下称「现行制度」）
现行制度并不会为物业提供业权保证。故此，在物业转让时需详细审查过往历史业权文件以确立拥有权。主要特点包括：
- 买方律师进行业权核实买方律师透过审查业权文件及确保对业权询问获得满意回复等方法以确认业权。
- 文书注册《土注条例》规定所有影响土地的文书均须注册。此注册作为土地交易及权益的公开纪录，并依《土注条例》确立优先权。
- 文件保留物业拥有人及持份者必须自行妥善保存业权文件，以供日后审查。
香港《业权条例》下的新制度（下称「新制度」）
新制度引入了业权注册框架，业权经注册于官方纪录册加以确认。该注册纪录会作为证明业权的不可推翻证据，注册业主将依法获认可为物业所有人。主要特点包括：
- 拥有权的确凿证明业权注册纪录为拥有权的确凿证明，免除了追溯历史契据的需要。土地拥有权可以透过注册纪录加以核实。根据《业权条例》，物业拥有人将获发具备防伪功能的业权证明书，以防止欺诈并核实物业拥有人的身份。
- 警告机制新制度提供了一个警告机制，允许未以书面形式记录的权益（如衡平法上的权益）都可透过注册以保护申索人。
- 不适用于逆权管有就「新土地」（根据《业权条例》第20条定义）而言，《时效条例》（第347章）将不适用。此举安排与新加坡及加拿大大部分省份等司法管辖区一致，以确保业权的确定性。
「新土地」定义根据《业权条例》第20条，「新土地」指由政府在指定日期或之后根据政府租契或政府租契协议授予的土地，「指定日期」是由发展局局长透过宪报公告所指定的日期，但不包括以下土地：
(a) 该土地是根据短期租约而授予的（即租期不超过7年）；或
(b) 该土地属在紧接指定日期之前有效的政府租契或政府租契协议的目标，亦属在指定日期或之后签立的有以下效用的文书的目标，而该租契或协议的年期已藉该文书获得延展；该土地的范围已藉该文书获得扩大；或该租契或协议的条文已藉该文书已作其他方面的更改。 - 弥偿基金的框架因欺诈或业权注册纪录错误而造成的损失将透过土地业权弥偿基金（下称「基金」）提供补偿。该基金为自资形式，透过每宗物业转让征收0.014%的划一征费率，而每宗索偿上限为5000万港元。
- 不可推翻的业权新制度将废除强制更正规则，付出价值的真诚买家在获得物业管有权后，即使交易涉及第三方欺诈，买家仍然可享有不可推翻的业权。失去物业的不知情前拥有人可根据弥偿基金申索补偿。
现行制度与新制度的比较
| 现行《土注条例》的制度 | 《业权条例》下的新制度 | |
| 业权转让 | 透过执行有效转让契约 | 透过登记业权注册纪录 |
| 业权保障 | 无法保障 | 拥有业权不可推翻的证据 |
| 业权确定的放法 | 透过审查过往历史契约文件 | 透过检查业权注册纪录 |
| 未以书面形式记录的权益 | 不可注册 | 可注册以约束第三方 |
| 责任承担 | 由双方各自承担 | 由政府设立的弥偿基金承担 |
过渡机制
「新土地先行」计划 (下称「新土地先行计划」) 及两阶段转换机制 (下称「两阶段转换机制」) 这两项过渡机制将有助推动《业权条例》的顺利实施。
- 「新土地先行计划」根据此建议，「新土地」交易将立即适用《业权条例》。而现有土地交易则暂时仍受《土地注册条例》的规范。
- 「两阶段转换机制」第1阶段（基本转换）：
在对现有土地的法定拥有权进行基本审查后，就会为所有具有基本业权的土地开立个别基本业权注册纪录。第2阶段（完全转换）：
经过12年的过渡期后，除非该物业被注册「抗完全转换警告书」或「不转换通知书」，否则将会被自动转换。
修正权利：
* 于第1阶段期间，前拥有人如因欺诈或无效交易而丧失业权，可寻求法庭命令修正。
* 在第2阶段之后，所有申索将会转移至弥偿基金，并会废除强制更正规则。
优点及实际挑战
主要优点
- 业权确定性业权注册纪录为注册物业拥有权不可推翻的证据。付出价值的真诚买家在获得物业管有权并登记成为拥有人后，将享有不可推翻的业权。
- 弥偿条款弥偿条款（设有上限）适用于任何因物业欺诈而导致对业权注册纪录上的记项作增补、删除或遗漏，从而丧失拥有权的人士。
- 简化转让程序业权（除非涉及凌驾性权益）只受限于业权注册纪录所显示的已登记事项。新制度的实施将降低尽职调查的成本及物业交易时间。这将是香港土地注册制度迈向全球标准的重要一步，提升物业转让的效率、改善营商环境，并提高香港的竞争力。
挑战
从海外经验显示，从契约注册制度过渡至业权注册制度将可能是一个漫长的过程，而两个制度将会并行运作，导致业权查核复杂化。虽然弥偿基金能够减轻损失，但仍然需要严谨的审核程序以防止欺诈。
结语
《业权条例》标志着香港物业制度现代化的重要里程碑。尽管实施工作持续面临延误，但积极的前瞻性准备，例如了解弥偿上限及过渡机制将有助于顺利适应新制度。由于《业权条例》仍需进行修订以确保新制度能够有效运作，持份者应该持续关注土地注册处及立法会的最新公告，以掌握最新动态。
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