房地产及物业转让交易

房地产及物业转让交易方面,本律师行所涵盖的法律服务範围极广。我们卓越的房地产律师曾参与过甚具挑战及複杂性的香港房地产项目,其中包括整栋商业大厦的收购及分层业权的出售、政府及市区重建土地再发展计划、私人及地产商土地发展项目等。

凭藉如此丰富的市场经验及超卓的专业知识,本行更得到房屋署、房屋委员会、香港房屋协会、市区重建局、香港各大发展商及主要银行认可为他们处理房地产事务的律师行。

房地产及物业转让交易

常见问题

购买房地产的第一步是双方签订临时或正式物业买卖合约,然后由买方律师通过查阅物业的地契进行产权调查,并提出有关产权询问,卖方律师随后会回答这些询问或处理产权问题。当完成及满意产权调查后,双方可通过签署转让契和其他附属文件完成交易。买方将成为该物业的合法业主,并获得对该物业的直接所有权和控制权。

为购买拥有房地产的公司股份,买方将成为该公司的股东,而不是直接成为房地产的业主。买方不仅获得公司股份和公司资产,并兼负公司债务(如有)。除了调查物业产权外,买方还须要将对公司进行彻底的尽职调查。除房地产中介和律师外,还需聘请财务专家或税务专家等专业人士核实公司账目和其整体财务状况。

目前,转让股份的印花税是按买卖票据课税,以股份的代价和资产净值两者中较高者的 0.2% 征收,远低于直接购买香港房地产的印花税。

最常见的共同拥有权类型包括「联权共有」和「分权共有」。

(a) 联权共有

每位共同业主同时有权拥有整个物业。任何联权共有人都无权独占物业的任何特定部分。

由于所有联权共有人被共同视为及构成唯一业主,因此尚存者权利应用于此。当一名联权共有人死亡时,已故联权共有人的权益将自动转给尙存的联权共有人,后者将拥有整个物业。

(b) 分权共有

就分权共有而言,每位分权共有人都被视为在该物业中拥有一份独特的「不可分割份数」。每位分权共有人的权益通常与他/她对物业购买价的出资成正比。尙存者权利不适用于分权共有。分权共有人死亡后,死者的业权份数将根据其遗嘱或无遗嘱继承规则继承。分权共有人可以在无需征得其他分权共有人的同意或协议下出售其业权份数。

香港法例第159H章《律师执业规则》第5C(1)条规定,买卖双方须分别由不同的律师代表。

不过,在没有利益冲突或相关重大风险时,在下列情况下,律师可同时代表买卖双方:

(a) 买卖受同意方案约束的未竣工发展项目的单位或其他权益;

(b) 买卖受非同意方案条文规管的,未竣工发展项目单位或其他权益;

(c) 买卖已完成开发项目的一手单位或其他权益;

(d) 转售上述(a)、(b)或(c)分段所指的单位或其他权益;

(e) 有关各方是联系各方的情况;

(f) 土地代价不超过港币1,000,000 元;

(g) 土地的按揭;及

(h) 土地的租赁。

就买卖香港物业而言,印花税署就转让住宅和非住宅物业所征收的「从价印花税」税率各有不同。 买方还应考虑「买家印花税」是否适用于其情境上。 此外,任何由个人或公司购入的住宅物业,如在若干期限内转售,可能须缴付「额外印花税」。

「从价印花税」通常由买方支付。不过,无论买卖双方之间是否有任何相反的协议,根据法律规定,买方和卖方均有连带责任,应共同且分别支付「 从价印花税」。

对于住宅物业的买卖或转让,应根据第1标准税率第1部的划一税率缴纳「从价印花税」。只有在某些情况下(有关情况请参阅香港税务局网站),才适用较低的从价税税率(第2标准税率)。就非住宅物业而言,任何在2020年11月26日或之后签立的买卖或转让文书,均按第2标准税率征收「从价印花税」。

2023年10月25日,行政长官在《2023年施政报告》中宣布,建议由2023年10月25日起,把第1标准第1部税率的从价印花税税率由15%下调至7.5%。2024年1月31日,立法会通过《2023年印花税(修订)(住宅物业)条例草案》,新划一税率(7.5%)适用于在2023年10月25日或以后就买卖或转让住宅物业而签立的任何文书,且该文书是按第1标准第1部税率征收「从价印花税」。

除现有的「从价印花税」和「额外印花税」(如适用)外,「买家印花税」适用于非香港永久性居民购置住宅物业。与「从价印花税」不同,只有买方须缴付「买家印花税」。

根据《印花税条例》(第117章)的规定,香港永久性居民指持有有效永久性居民身份证的人士。就「买家印花税」而言,只持有香港入境事务处发出的《核实永久性居民资格申请结果通知书》的人士,不能被视为香港永久性居民。

不论有限公司其股东及董事的居留身份为何,该公司均须缴付「买家印花税」。

2023 年10月25日,行政长官在《2023年施政报告》中宣布,建议由 2023年10月25日起,把「买家印花税」税率由15%调低至7.5%。2024年1月31日,立法会通过《2023年印花税(修订)(住宅物业)条例草案》,新税率(7.5%)适用于在2023年10月25 日或之后签立的买卖或转让须缴纳「买家印花税」的住宅物业的任何文书。

由2010年11月20日起,除非交易获豁免缴付「额外印花税」,否则任何在2010年11月20日或之后不论是以个人或公司名义取得的住宅物业,如在取得后24个月内(物业是在2010年11月20日或之后至2012年10月27日之前取得)或36个月内(物业是在2012年10月27日或之后取得)将其转售,均须缴付「额外印花税」。

2023年10月 25日,行政长官在《2023年施政报告》中宣布,建议由2023年10月25日起,将「额外印花税」适用的转售期由3年缩短至2年,即自2023年10月25日起缩短征收10%「额外印花税」的适用年期。2024年1月31日,立法會通過《2023年印花稅(修訂)(住宅物業)條例草案》,新的转售期适用于任何在2023年10月25日或之后签立的须缴付「额外印花税」的住宅物业买卖或转让任何文书。

「额外印花税」的计算方法是参照列明的代价款额或物业的市值(以较高者为准),并按不同持有期以不同的税率计算。虽然买卖双方须共同及个别承担缴付「额外印花税」的责任,但交易一般会要求卖方承担「额外印花税」。

公用部分违例建筑物命令可能会影响个别处所的物业产权。根据 Hu Mei Yu Anastasia v King Best Enterprise Ltd (2000) HCA 9317/1998一案,根据《建筑物条例》(第123 章)第27A条送达的违例建筑物命令要求勘测和修葺斜坡,该命令对物业构成产权负担。此外,根据Lam Mee Hing v Chiang Shu Yin (1995) 3 HKC 247 案,如果修葺义务的范围超出买方的合理预期,此类与多层大厦公用部分有关的通知,除非得到解除否则将对物业构成产权负担,可能会影响大厦内所有单位的产权。

一般来说,物业文件应予公证,并视乎是在哪个国家,可能需要由该国家的有关当局加签,或由该国家的外交部认证,甚至可能需要由中华人民共和国驻该外国的大使馆或总领事馆公证。

可以通过向受权人授予《授权书》的方式,委任其代为处理财产交易事宜。《授权书》是一份以契据形式签署的法律文件,允许个人(授权人)委任一个或多个人员(受权人)代表授权人行事。《授权书》可以是一般授权书,也可以是特定授权书。当授权人撤销、授权人死亡或授权人精神上无能力行事时,《授权书》便失效。

为谨愼起见,应向相关方核实所提供的《授权书》是否符合具体情况并适用。例如,按揭贷款的融资方可能不接受以《授权书》签署贷款文件。

一般来说,外国人/外国公司/实体(统称 「外国买家」)在香港拥有物业是没遭限制的。不过,在「港人港地」措施下的某些特别房屋项目中,住宅单位的拥有权仅限于香港永久性居民。否则,外国买家在香港拥有物业时,将享有与香港业主相同的权利和义务(包括缴纳管理费、地租和差饷等)。

有意购买香港物业的外国买家应向其当地政府咨询有关在香港拥有物业的限制或税务问题。

在香港购置物业前,有意购买物业的外国买家必须了解,如果他在香港购置住宅物业,除「从价印花税」和「额外印花税」(如适用)外,还需缴纳「买家印花税」。

就任何住宅租约或分租租约而言,业主须在双方签订新的住宅租约或续约协议当日起计1个月内,向差饷物业估价署署长(「署长」)递交表格CR109(新租出或重订协议通知书),以供署长批署。逾期递交表格CR109,须缴付逾期递交费用。

根据《业主与租客(综合)条例》(第7章)第119L(2)条,如没有递交表格CR109或表格未经署长批署,除上述条例第51A(6)条另有规定外,业主无权根据有关租约提出追讨租金的诉讼。不过,这只可阻止追讨租金,而不能阻止追讨损害赔偿,例如租金损失。

除非业主明确允许用租约保证金抵扣未付租金,否则租户不应假定可以选择用租约保证金抵扣任何款项。在进行抵扣之前,应将抵扣的意图告知业主,并征得业主的同意。

租约保证金不仅仅是对到期支付租金的保证。它是确保租约的所有条款和规定得到适当履行的租约保证金。因此,在租户违约的情况下,被没收的租约保证金可用于支付在交付空置物业之前的未付租金或中间利润、在房屋空置一段时间后的租金损失,以及在新租约租金较低的情况下的租金减少。它代表了双方在租客违约情况下对业主所受损害的预先估算。

此外,租户还应注意租约中的任何允许业主在租户违约(即不支付房租)时没收租约保证金的没收条款。如果租约中没有要求业主就损害赔偿中给予租约保证金认定,即使该租约保证金是在索赔的损害赔偿之上业主亦可以完全没收租约保证金。

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