划分联权共有业权: 情况及对各方利益的影响
想象一下，您与心爱的人一起购买了梦想中的物业，但多年后却面临着无法调和的分歧。虽然共同业权始于信任伙伴关系，但当关系发生变化或财务重心出现分歧时，它很快就会变得复杂。在香港，此类安排通常采取两种形式的其中一种 – 联权共有或分权共有 – 每种形式对业权和继承权都有不同的含义。从一开始就了解这些概念意味着当业主们需要分道扬镳时，可以达成友好解决方案，而不需要进行代价高昂的法律诉讼。
在香港，业权可分为全权拥有或共同拥有两种，其中后者共同拥有主要包括两种类型：
(i) 分权共有－每位业主在共享整个物业的同时，持有该物业中明确的、可转让的份额（例如 30%、50%）。这些份额在有关业主去世后将成为其遗产的一部分，并透过遗嘱或无遗嘱继承法则转给受益人。
(ii) 联权共有－业主们共同持有整个物业，没有个人份额，受生存者继承权的约束。当其中一个业主去世时，该业主的权益会自动转移给幸存的联权共有人，并不受限于遗产分配。
联权共有的问题
对于某些人（例如已婚夫妇或亲密家庭成员）来说，以联权共有人的身份持有物业可能是可被接受的，但对于其他人（例如商业伙伴或疏远的共同业主）来说，这可能会阻止他们或他们的家人清算物业的资本价值。为了解决这个问题，任何联权共有人都可以「划分」联权共有，并将其转换为分权共有。
划分
当联权共有转为分权共有时，就会发生划分。任何破坏以下四项条件（共同占用物业、在同一时间取得业权、以同一文件取得业权和享有同等权益）中的一个或多个都将导致划分。
划分的时间
划分必须在联权共有人活着的时候发生。联权共有物业不能透过遗嘱划分，但如果联权共有人同时订立相互遗嘱，将各自的份额留给幸存者，其余部分留给指定的第三方，并表现出明确和毫不含糊的意图，将物业视为单独的份额，物业则可以以相互遗嘱方式构成划分 – 这是暗示划分的协议或行为的证据。
划分的方法
1. 法律上的划分
根据《物业转易及财产条例》（第 219 章）第 8(1) 条，土地产业权或权益的联权共有，在法律上只可按以下方式划分 ——
(a)藉通知方式，由一名联权共有人将通知送达其他联权共有人；或
(b)藉文书方式。
(a) 藉通知方式
藉通知方式划分联权共有是最常用的方法，此方法不需要其他联权共有人的同意（Chang King To v Cheung & Choy [2015] 5 HKC 411）。
有效通知必须符合以下要求（但并没有特定形式）：
- 必须以书面形式 （《物业转易及财产条例》第 62(1) 条）；
- 必须妥善送达－亲自送达或寄送至最后为人所知的居住地或营业地（《物业转易及财产条例》第62(3)和(4)条）。即使未收到通知（Re 88 Berkeley Road, NW9 [1971] Ch 648）或在阅读前销毁（Kinch v Bullard [1998] 4 All ER 650），通知仍然有效；
- 必须表达「立即划分的意图」－而不仅仅是希望将来划分该联权共有的业权（Harris v Goddard [1983] 3 All Er 242）；
- 必须由联权共有人送达－除非遗产代理人已作为受益人正式取得该物业的业权，否则遗产代理人不得送达划分通知（Chung Wing On v. Chung Wing Pui [2006] 3 HKC 546 (CFI)）；
- 没有严格的签名要求－尽管签名是确保真实性的最佳做法。
(b) 藉文书方式
可藉文书（《物业转易及财产条例》第2条定义为「指任何具有法律效力的文件，遗嘱除外」）来划分联权共有的业权。例如：
–以书面协议划分。
–以出售、抵押或其他方式处置联权共有人的权益。
注册要求：该通知或文书必须在土地注册处注册，以约束后续买家或承按人（《土地注册条例》（第 128 章）第 3(2) 条）。
2. 藉衡平法
在《物业转易及财产条例》第8(2)条下土地产业权或土地权益的联权共有可以透过以下方式予以划分：
- 藉一名联权共有人将通知送达其他联权共有人的方式，或
- 藉在衡平法上有效的其他方法，或藉倘无第8 (1) 条规定则会在法律上有效的其他方法，包括：
(i) 任何操作联权共有人份额的行为
这种方法通常是单方面并需采取最终或不可撤销的行动，从而有效地阻止其他联权共有人将来索取尚存者权益。这种行为通常透过转让联权共有人份额的形式进行，例如透过转让、其中一个联权共有人将其份额抵押贷款或其中一个联权共有人破产 (Re Chow Yuet Lam (A Bankrupt) [2000] 1 HKC 404)。然而，在 Ho Wai Kwan & Anor v. Chan Hon Kuen & Anor [2015] 2 HKC 99 一案中，法院确认，由于土地权益的押记令并未赋予土地的任何所有权或业权，因此不会自动终止以联权共有方法持有物业。
(ii) 双方协议
这种方法相对灵活，不需要特定的形式，也不必以书面形式呈现。它不需要根据一般法律强制执行，并且可以根据周围情况推断出来。关键在于，该协议表明了划分业权的意图。例如，当共同拥有者在关系破裂时就财产的具体分配达成共识时，可能会划分物业业权。
(iii) 相互交易过程
如果共同业主的行为“足够明确”，以“表明他们的权益被相互视为分权共有”，则可能会划分物业业权。(Wong Anita Shu Ting (Formerly Known As Wong Shu Ting Anita v Yuen Yiu Chung [2022] HKCU 459))
例子包括：
– 同时订立相互遗嘱。
– 土地的物理划分（如果划分将共同拥有者排除在彼此的份额之外）。
然而，仅基于便利的划分（例如，未经合法划分的分开占用）并不构成划分联权共有物业的业权。(Greenfields v Greenfields (1979) 38 P& CR 570 at 578).
当意图划分联权共有物业的业权时，特别是在对物业的付出与贡献明显不平等的情况下，必须仔细考虑划分的后果。从联权共有转为分权共有可能不会产生预期中的后果。两种共同业权形式的差异以及当关系破裂时划分（或不划分）该业权的后果是购买时重要的考虑。如需客制化法律意见，请随时联络我们的房地产及物业转让交易团队寻求协助。
