想像一下，您與心愛的人一起購買了夢想中的物業，但多年後卻面臨著無法調和的分歧。雖然共同業權始於信任夥伴關係，但當關係發生變化或財務重心出現分歧時，它很快就會變得複雜。在香港，此類安排通常採取兩種形式的其中一種 – 聯權共有或分權共有 – 每種形式對業權和繼承權都有不同的含義。從一開始就了解這些概念意味著當業主們需要分道揚鑣時，可以達成友好解決方案，而不需要進行代價高昂的法律訴訟。
在香港，業權可分為全權擁有或共同擁有兩種，其中後者共同擁有主要包括兩種類型：
(i) 分權共有－每位業主在共享整個物業的同時，持有該物業中明確的、可轉讓的份額（例如 30%、50%）。這些份額在有關業主去世後將成為其遺產的一部分，並透過遺囑或無遺囑繼承法則轉給受益人。
(ii) 聯權共有－業主們共同持有整個物業，沒有個人份額，受生存者繼承權的約束。當其中一個業主去世時，該業主的權益會自動轉移給倖存的聯權共有人，並不受限於遺產分配。
聯權共有的問題
對於某些人（例如已婚夫婦或親密家庭成員）來說，以聯權共有人的身份持有物業可能是可被接受的，但對於其他人（例如商業夥伴或疏遠的共同業主）來說，這可能會阻止他們或他們的家人清算物業的資本價值。為了解決這個問題，任何聯權共有人都可以「劃分」聯權共有，並將其轉換為分權共有。
劃分
當聯權共有轉為分權共有時，就會發生劃分。任何破壞以下四項條件（共同佔用物業、在同一時間取得業權、以同一文件取得業權和享有同等權益）中的一個或多個都將導致劃分。
劃分的時間
劃分必須在聯權共有人活著的時候發生。聯權共有物業不能透過遺囑劃分，但如果聯權共有人同時訂立相互遺囑，將各自的份額留給倖存者，其餘部分留給指定的第三方，並表現出明確和毫不含糊的意圖，將物業視為單獨的份額，物業則可以以相互遺囑方式構成劃分 – 這是暗示劃分的協議或行為的證據。
劃分的方法
1. 法律上的劃分
根據《物業轉易及財產條例》（第 219 章）第 8(1) 條，土地產業權或權益的聯權共有，在法律上只可按以下方式劃分 ——
(a) 藉通知方式，由一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人；或
(b) 藉文書方式。
(a) 藉通知方式
藉通知方式劃分聯權共有是最常用的方法，此方法不需要其他聯權共有人的同意（Chang King To v Cheung & Choy [2015] 5 HKC 411）。
有效通知必須符合以下要求（但並沒有特定形式）：
- 必須以書面形式 （《物業轉易及財產條例》第 62(1) 條）；
- 必須妥善送達－親自送達或寄送至最後為人所知的居住地或營業地（《物業轉易及財產條例》第62(3)和(4)條）。即使未收到通知（Re 88 Berkeley Road, NW9 [1971] Ch 648）或在閱讀前銷毀（Kinch v Bullard [1998] 4 All ER 650），通知仍然有效；
- 必須表達「立即劃分的意圖」－而不僅僅是希望將來劃分該聯權共有的業權（Harris v Goddard [1983] 3 All Er 242）；
- 必須由聯權共有人送達－除非遺產代理人已作為受益人正式取得該物業的業權，否則遺產代理人不得送達劃分通知（Chung Wing On v. Chung Wing Pui [2006] 3 HKC 546 (CFI)）；
- 沒有嚴格的簽名要求－儘管簽名是確保真實性的最佳做法。
(b) 藉文書方式
可藉文書（《物業轉易及財產條例》第2條定義為「指任何具有法律效力的文件，遺囑除外」）來劃分聯權共有的業權。例如：
–以書面協議劃分。
–以出售、抵押或其他方式處置聯權共有人的權益。
註冊要求：該通知或文書必須在土地註冊處註冊，以約束後續買家或承按人（《土地註冊條例》（第 128 章）第 3(2) 條）。
2. 藉衡平法
在《物業轉易及財產條例》第8(2)條下土地產業權或土地權益的聯權共有可以透過以下方式予以劃分：
(a) 藉一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人的方式，或
(b) 藉在衡平法上有效的其他方法，或藉倘無第8 (1) 條規定則會在法律上有效的其他方法，包括：
(i) 任何操作聯權共有人份額的行為
這種方法通常是單方面並需採取最終或不可撤銷的行動，從而有效地阻止其他聯權共有人將來索取尚存者權益。這種行為通常透過轉讓聯權共有人份額的形式進行，例如透過轉讓、其中一個聯權共有人將其份額抵押貸款或其中一個聯權共有人破產 (Re Chow Yuet Lam (A Bankrupt) [2000] 1 HKC 404)。然而，在 Ho Wai Kwan & Anor v. Chan Hon Kuen & Anor [2015] 2 HKC 99 一案中，法院確認，由於土地權益的押記令並未賦予土地的任何所有權或業權，因此不會自動終止以聯權共有方法持有物業。
(ii) 雙方協議
這種方法相對靈活，不需要特定的形式，也不必以書面形式呈現。它不需要根據一般法律強制執行，並且可以根據周圍情況推斷出來。關鍵在於，該協議表明了劃分業權的意圖。例如，當共同擁有者在關係破裂時就財產的具體分配達成共識時，可能會劃分物業業權。
(iii) 相互交易過程
如果共同業主的行為“足夠明確”，以“表明他們的權益被相互視為分權共有”，則可能會劃分物業業權。(Wong Anita Shu Ting (Formerly Known As Wong Shu Ting Anita v Yuen Yiu Chung [2022] HKCU 459))
例子包括：
– 同時訂立相互遺囑。
– 土地的物理劃分（如果劃分將共同擁有者排除在彼此的份額之外）。
然而，僅基於便利的劃分（例如，未經合法劃分的分開佔用）並不構成劃分聯權共有物業的業權。(Greenfields v Greenfields (1979) 38 P& CR 570 at 578).
當意圖劃分聯權共有物業的業權時，特別是在對物業的付出與貢獻明顯不平等的情況下，必須仔細考慮劃分的後果。從聯權共有轉為分權共有可能不會產生預期中的後果。兩種共同業權形式的差異以及當關係破裂時劃分（或不劃分）該業權的後果是購買時重要的考慮。如需客製化法律意見，請隨時聯絡我們的房地產及物業轉讓交易團隊尋求協助。
