房地產及物業轉讓交易

房地產及物業轉讓交易方面,本律師行所涵蓋的法律服務範圍極廣。我們卓越的房地產律師曾參與過甚具挑戰及複雜性的香港房地產項目,其中包括整棟商業大廈的收購及分層業權的出售、政府及市區重建土地再發展計劃、私人及地產商土地發展項目等。

憑藉如此豐富的市場經驗及超卓的專業知識,本行更得到房屋署、房屋委員會、香港房屋協會、市區重建局、香港各大發展商及主要銀行認可為他們處理房地產事務的律師行。

房地產及物業轉讓交易

常見問題

購買房地產的第一步是雙方簽訂臨時或正式物業買賣合約,然後由買方律師通過查閱物業的地契進行產權調查,並提出有關產權詢問,賣方律師隨後會回答這些詢問或處理產權問題。當完成及滿意產權調查後,雙方可通過簽署轉讓契和其他附屬文件完成交易。買方將成為該物業的合法業主,並獲得對該物業的直接所有權和控制權。

為購買擁有房地產的公司股份,買方將成為該公司的股東,而不是直接成為房地產的業主。買方不僅獲得公司股份和公司資產,並兼負公司債務(如有)。除了調查物業產權外,買方還須要將對公司進行徹底的盡職調查。除房地產中介和律師外,還需聘請財務專家或稅務專家等專業人士核實公司賬目和其整體財務狀況。

目前,轉讓股份的印花稅是按買賣票據課稅,以股份的代價和資產淨值兩者中較高者的 0.2% 徵收,遠低於直接購買香港房地產的印花稅。

最常見的共同擁有權類型包括「聯權共有」和「分權共有」。

(a) 聯權共有

每位共同業主同時有權擁有整個物業。任何聯權共有人都無權獨佔物業的任何特定部分。

由於所有聯權共有人被共同視為及構成唯一業主,因此尚存者權利應用於此。當一名聯權共有人死亡時,已故聯權共有人的權益將自動轉給尙存的聯權共有人,後者將擁有整個物業。

(b) 分權共有

就分權共有而言,每位分權共有人都被視為在該物業中擁有一份獨特的「不可分割份數」。每位分權共有人的權益通常與他/她對物業購買價的出資成正比。尙存者權利不適用於分權共有。分權共有人死亡後,死者的業權份數將根據其遺囑或無遺囑繼承規則繼承。分權共有人可以在無需徵得其他分權共有人的同意或協議下出售其業權份數。

香港法例第159H章《律師執業規則》第5C(1)條規定,買賣雙方須分別由不同的律師代表。

不過,在沒有利益衝突或相關重大風險時,在下列情況下,律師可同時代表買賣雙方:

(a) 買賣受同意方案約束的未竣工發展項目的單位或其他權益;

(b) 買賣受非同意方案條文規管的,未竣工發展項目單位或其他權益;

(c) 買賣已完成開發項目的一手單位或其他權益;

(d) 轉售上述(a)、(b)或(c)分段所指的單位或其他權益;

(e) 有關各方是聯繫各方的情況;

(f) 土地代價不超過港幣1,000,000 元;

(g) 土地的按揭;及

(h) 土地的租賃。

就買賣香港物業而言,印花稅署就轉讓住宅和非住宅物業所徵收的「從價印花稅」稅率各有不同。 買方還應考慮「買家印花稅」是否適用於其情境上。 此外,任何由個人或公司購入的住宅物業,如在若干期限內轉售,可能須繳付「額外印花稅」。

「從價印花稅」通常由買方支付。不過,無論買賣雙方之間是否有任何相反的協議,根據法律規定,買方和賣方均有連帶責任,應共同且分別支付「 從價印花稅」。

對於住宅物業的買賣或轉讓,應根據第1標準稅率第1部的劃一稅率繳納「從價印花稅」。只有在某些情況下(有關情況請參閱香港稅務局網站),才適用較低的從價稅稅率(第2標準稅率)。就非住宅物業而言,任何在2020年11月26日或之後簽立的買賣或轉讓文書,均按第2標準稅率徵收「從價印花稅」。

2023年10月25日,行政長官在《2023年施政報告》中宣佈,建議由2023年10月25日起,把第1標準第1部稅率的從價印花稅稅率由15%下調至7.5%。2024年1月31日,立法會通過《2023年印花稅(修訂)(住宅物業)條例草案》 ,新劃一稅率(7.5%)適用於在2023年10月25日或以後就買賣或轉讓住宅物業而簽立的任何文書,且該文書是按第1標準第1部稅率徵收「從價印花稅」。

除現有的「從價印花稅」和「額外印花稅」(如適用)外,「買家印花稅」適用於非香港永久性居民購置住宅物業。與「從價印花稅」不同,只有買方須繳付「買家印花稅」。

根據《印花稅條例》(第117章)的規定,香港永久性居民指持有有效永久性居民身份證的人士。就「買家印花稅」而言,只持有香港入境事務處發出的《核實永久性居民資格申請結果通知書》的人士,不能被視為香港永久性居民。

不論有限公司其股東及董事的居留身份為何,該公司均須繳付「買家印花稅」。

2023 年10月25日,行政長官在《2023年施政報告》中宣佈,建議由 2023年10月25日起,把「買家印花稅」稅率由15%調低至7.5%。2024年1月31日,立法會通過《2023年印花稅(修訂)(住宅物業)條例草案》,新稅率(7.5%)適用於在2023年10月25 日或之後簽立的買賣或轉讓須繳納「買家印花稅」的住宅物業的任何文書。

由2010年11月20日起,除非交易獲豁免繳付「額外印花稅」,否則任何在2010年11月20日或之後不論是以個人或公司名義取得的住宅物業,如在取得後24個月內(物業是在2010年11月20日或之後至2012年10月27日之前取得)或36個月內(物業是在2012年10月27日或之後取得)將其轉售,均須繳付「額外印花稅」。

2023年10月 25日,行政長官在《2023年施政報告》中宣佈,建議由2023年10月25日起,將「額外印花稅」適用的轉售期由3年縮短至2年,即自2023年10月25日起縮短徵收10%「額外印花稅」的適用年期。2024年1月31日,立法會通過《2023年印花稅(修訂)(住宅物業)條例草案》,新的轉售期適用於任何在2023年10月25日或之後簽立的須繳付「額外印花稅」的住宅物業買賣或轉讓任何文書。

「額外印花稅」的計算方法是參照列明的代價款額或物業的市值(以較高者為準),並按不同持有期以不同的稅率計算。雖然買賣雙方須共同及個別承擔繳付「額外印花稅」的責任,但交易一般會要求賣方承擔「額外印花稅」。

公用部分違例建築物命令可能會影響個別處所的物業產權。根據 Hu Mei Yu Anastasia v King Best Enterprise Ltd (2000) HCA 9317/1998一案,根據《建築物條例》(第123 章)第27A條送達的違例建築物命令要求勘測和修葺斜坡,該命令對物業構成產權負擔。此外,根據Lam Mee Hing v Chiang Shu Yin (1995) 3 HKC 247 案,如果修葺義務的範圍超出買方的合理預期,此類與多層大廈公用部分有關的通知,除非得到解除否則將對物業構成產權負擔,可能會影響大廈內所有單位的產權。

一般來說,物業文件應予公證,並視乎是在哪個國家,可能需要由該國家的有關當局加簽,或由該國家的外交部認證,甚至可能需要由中華人民共和國駐該外國的大使館或總領事館公證。

可以通過向受權人授予《授權書》的方式,委任其代為處理財產交易事宜。《授權書》是一份以契據形式簽署的法律文件,允許個人(授權人)委任一個或多個人員(受權人)代表授權人行事。《授權書》可以是一般授權書,也可以是特定授權書。當授權人撤銷、授權人死亡或授權人精神上無能力行事時,《授權書》便失效。

為謹愼起見,應向相關方核實所提供的《授權書》是否符合具體情況並適用。例如,按揭貸款的融資方可能不接受以《授權書》簽署貸款文件。

一般來說,外國人/外國公司/實體(統稱 「外國買家」)在香港擁有物業是沒遭限制的。不過,在「港人港地」措施下的某些特別房屋項目中,住宅單位的擁有權僅限於香港永久性居民。否則,外國買家在香港擁有物業時,將享有與香港業主相同的權利和義務(包括繳納管理費、地租和差餉等)。

有意購買香港物業的外國買家應向其當地政府諮詢有關在香港擁有物業的限制或稅務問題。

在香港購置物業前,有意購買物業的外國買家必須了解,如果他在香港購置住宅物業,除「從價印花稅」和「額外印花稅」(如適用)外,還需繳納「買家印花稅」。

就任何住宅租約或分租租約而言,業主須在雙方簽訂新的住宅租約或續約協議當日起計1個月內,向差餉物業估價署署長(「署長」)遞交表格CR109(新租出或重訂協議通知書),以供署長批署。逾期遞交表格CR109,須繳付逾期遞交費用。

根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)第119L(2)條,如沒有遞交表格CR109或表格未經署長批署,除上述條例第51A(6)條另有規定外,業主無權根據有關租約提出追討租金的訴訟。不過,這只可阻止追討租金,而不能阻止追討損害賠償,例如租金損失。

除非業主明確允許用租約保證金抵扣未付租金,否則租戶不應假定可以選擇用租約保證金抵扣任何款項。在進行抵扣之前,應將抵扣的意圖告知業主,並徵得業主的同意。

租約保證金不僅僅是對到期支付租金的保證。它是確保租約的所有條款和規定得到適當履行的租約保證金。因此,在租戶違約的情況下,被沒收的租約保證金可用於支付在交付空置物業之前的未付租金或中間利潤、在房屋空置一段時間後的租金損失,以及在新租約租金較低的情況下的租金減少。它代表了雙方在租客違約情況下對業主所受損害的預先估算。

此外,租戶還應注意租約中的任何允許業主在租戶違約(即不支付房租)時沒收租約保證金的沒收條款。如果租約中沒有要求業主就損害賠償中給予租約保證金認定,即使該租約保證金是在索賠的損害賠償之上業主亦可以完全沒收租約保證金。

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